Noi reguli privind reabilitarea fatadelor cladirilor

In M.Of. nr. 712 din data de 10 octombrie 2011 a fost publicata Hotararea de  Guvern nr. 945/2011 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 153/2011 privind masuri de crestere a calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor.

Prin intrarea in vigoare a Legii nr. 153/2011, refacerea fatadelor distruse ale cladirilor a devenit o obligatie a tuturor detinatorilor acestora. Au fost reglementate astfel etapele, termenele si modul de finantare a lucrarilor de reabilitare, precum si obligatiile si raspunderile autoritatilor administratiei publice locale si ale detinatorilor cladirilor pentru neindeplinirea/indeplinirea necorespunzatoare a obligatiilor ce le revin.

Norma metodologica de aplicare a Legii detaliaza etapele reabilitarii fatadelor cladirilor de la faza de proiect si pana la receptia finala, precum si modul prin care detinatorii de cladiri cu fatadele degradate pot accesa credite cu dobanzi subventionate si garantate 100 % de stat, pe o durata de cinci ani.

Norma metodologica reglementeaza aspecte privitoare la:

• eligibilitatea beneficiarului de credit, a finantatorului si a constructorului;
• etapele reabilitarii fatadelor de la faza de proiectare si pana la receptia finala;
• finantarea lucrarilor de interventie (contractarea si garantarea creditului bancar, subventionarea dobanzii aferente, acordarea si monitorizarea garantiei, executarea garantiei si recuperarea sumelor platite).

Eligibilitatea beneficiarului de credit

In ceea ce priveste eligibilitatea beneficiarului de credit, diferentierea se face dupa cum acesta este o asociatie de proprietari sau un proprietar-persoana fizica. Astfel:

• asociatia de proprietari este eligibila daca nu inregistreaza mai mult de doua rate scadente si neachitate la plata facturilor de utilitati in ultimele 3 luni calendaristice anterioare evaluarii eligibilitatii de catre finantator; decizia de reabilitare se ia de catre asociatia de proprietari, prin votul a minim 90% din membrii acesteia, iar hotararea de contractare a unui imprumut bancar se ia cu votul a minimum 90% din membrii asociatiei de proprietari care nu pot asigura din surse proprii cota-parte care le revine din lucrarile de interventie;
• proprietarul – persoana fizica este eligibil daca nu inregistreaza mai mult de doua rate scadente si neachitate la plata facturilor de utilitati – iluminat, gaze naturale si apa-canal – in ultimele 3 luni calendaristice anterioare evaluarii eligibilitatii de catre finantator.

La solicitarea unui credit cu garantie guvernamentala si dobanda subventionata, beneficiarul de credit trebuie sa indeplineasca cumulativ atat conditiile prevazute de norma metodologica, cat si conditiile din normele de creditare ale finantatorului.

Eligibilitatea finantatorului

Pentru acordarea creditelor bancare cu garantie guvernamentala si dobanda subventionata in vederea realizarii lucrarilor de interventie, finantatorul trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

• sa acorde finantarile in lei la urmatoarea structura de cost, respectiv indicatorul ROBOR la 3 luni, la care se adauga marja fixa de maximum 1,9% pe an si comisionul de gestiune datorat FNGCIMM;
• sa includa obligatoriu prevederi exprese in contractele de credit privind costurile cu dobanda exprimata in raport cu ROBOR la 3 luni si separat costurile cu comisioanele;
• sa nu perceapa comision de neutilizare si rambursare anticipata;
• sa accepte durata maxima a creditului de 5 ani;
• sa accepte rambursarea creditului garantat in rate egale, lunare, consecutive;
• sa nu prevada in contractul de credit clauze care sa permita modificarea unilaterala de catre finantator a acestuia;
• sa calculeze dobanda corespunzatoare anului calendaristic.

Eligibilitatea constructorului

Pentru executarea lucrarilor de refacere a fatadelor cladirilor de locuit cu finantare de credite bancare cu garantie guvernamentala si dobanda subventionata, constructorul trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii care sa ateste ca:

• este inregistrat la registrul comertului ca operator economic cu activitate in constructii si/sau instalatii pentru constructii;
• nu inregistreaza datorii la bugetul de stat si local, conform certificatelor de atestare fiscala din care reiese plata la zi a obligatiilor fiscale, valabile la data semnarii contractului pentru executarea lucrarilor de interventie;
• are capacitatea financiara de a angaja si executa lucrari, in conditiile in care plata pentru facturile depuse la finantator in luna curenta si aferente situatiilor de lucrari executate in luna precedenta se efectueaza in prima zi lucratoare a lunii urmatoare lunii depunerii documentelor de plata;
• are angajati calificati pentru lucrarile ce urmeaza a fi contractate, inclusiv responsabil tehnic cu executia lucrarilor atestat in conditiile legii;
• are experienta in domeniu, confirmata prin scrisoare de recomandare de la cel putin un beneficiar persoana juridica, pentru care a executat lucrari similare ca natura si valoare, insotita de copia procesului-verbal de receptie a lucrarilor, din care rezulta executarea lucrarilor fara obiectii.

Etapele reabilitarii structural-ambientale

Reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei cladirilor de locuit cu finantare prin credite bancare si dobanda subventionata cuprinde urmatoarele etape:

• proiectarea lucrarilor de interventie in conditiile art. 11 din Lege;
• executarea lucrarilor de interventie;
• receptia la terminarea lucrarilor de interventie;
• receptia finala, dupa expirarea perioadei de garantie de buna executie a lucrarilor, de 5 ani de la receptia mentionata mai sus.

Proiectarea lucrarilor de interventie

In ceea ce priveste elaborarea documentatiei de proiectare a lucrarilor de interventie, aceasta cuprinde nota tehnica de constatare, documentatia tehnica, daca este cazul, proiectul tehnic si detaliile de executie, devizul general si devizele pe obiect.

Nota tehnica se va elabora de experti tehnici atestati, in scopul stabilirii starii tehnice a cladirii din punct de vedere al asigurarii cerintelor esentiale de calitate a constructiilor.

In ceea ce priveste proiectul tehnic si detaliile de executie, acestea se vor elabora de catre colective tehnice de specialitate, coordonate de un arhitect cu drept de semnatura si vor fi verificate de catre verificatori de proiecte atestati.

Executarea lucrarilor de interventie

Pentru executarea lucrarilor de interventie, beneficiarul de credite:

• solicita minimum 3 (trei) oferte de la constructorii care indeplinesc conditiile de eligibilitate;
• analizeaza ofertele din punctul de vedere al elementelor pret si durata de executie;
• selecteaza constructorul cu oferta cea mai avantajoasa tehnico-economica;
• incheie contractul de executie;
• prezinta finantatorului scrisoarea de garantie bancara de buna executie a lucrarilor constituita de constructor, reprezentand 10% din valoarea contractului de executie, valabila pe perioada de garantie.

In cazul beneficiarului de credit asociatie de proprietari/proprietar de locuinta unifamiliala – persoana fizica, aflat in imposibilitate de a asigura sumele ce ii revin, administratia publica locala poate asigura plata acestor sume din fonduri proprii.

De asemenea, administratia locala va asigura finantarea lucrarilor de interventie la cladirile amplasate in zone construite protejate sau in centrele istorice ale localitatilor, precum si in statiunile/localitatile/zonele turistice, balneare, climatice si/sau balneoclimatice.

In acest sens, administratia publica locala organizeaza, in conditiile legii, procedura de achizitie publica de executare a lucrarilor de interventie, cu participarea reprezentantului asociatiei de proprietari sau a proprietarului de locuinta unifamiliala, dupa caz, in comisia de adjudecare a ofertelor, urmand ca beneficiarul de credit sa incheie direct contractul cu constructorul declarat eligibil in urma adjudecarii ofertei.

Perioada de executare a lucrarilor va fi de maximum 6 luni calendaristice de la data efectuarii primei trageri din creditul garantat, termen in care constructorul are obligatia de a finaliza lucrarile contractate.

In acelasi timp, contractul de executie cuprinde si clauza suspensiva privind intrarea in vigoare a acestuia in maximum 45 de zile calendaristice de la data semnarii de catre beneficiar si constructor, in conditiile in care banca finantatoare aproba creditul solicitat pentru finantarea executarii lucrarilor.

Important de precizat este faptul ca, in situatia in care odata cu lucrarile de interventie pentru reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei cladirii s-au executat si lucrari de reabilitare termica a acesteia, beneficiarul este obligat sa prezinte comisiei de receptie la terminarea lucrarilor si certificatul de performanta energetica a cladirii reabilitate termic, elaborat, la cererea beneficiarului, de catre un auditor energetic pentru cladiri atestat, finantat din sursele proprii ale beneficiarului.

Finantarea executarii lucrarilor de reabilitare

Finantarea proiectarii si executarii lucrarilor de refacere se asigura, pe cheltuiala proprie, de catre detinatorii cladirilor. Guvernul faciliteaza insa acordarea de credite bancare de la institutii de credit.

Potrivit art. 11 din Norma, finantarea executarii lucrarilor de interventie la reabilitarea fatadelor se realizeaza astfel:

• minim 10% din valoarea de executie a lucrarilor de interventie se asigura din sursele proprii ale beneficiarilor, constituind contributia proprie a acestora;

• 90% din valoarea de executie se asigura din credite bancare, cu garantie guvernamentala si cu dobanda subventionata din bugetul Ministerului Dezvoltarii Regionale si Turismului.

Cu toate acestea, beneficiarul de credit va finanta din surse proprii nota tehnica de constatare, proiectul tehnic si detaliile de executie, precum si, daca este cazul, documentatia de avizare a lucrarilor de interventie.

Dobanda aferenta creditelor bancare cu garantie guvernamentala se suporta de la bugetul de stat, iar dreptul la plata acesteia se constituie la data semnarii contractului de garantare, incheiat intre Fondul National de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici si Mijlocii, finantator si beneficiarul de credit.

Garantia emisa de Fondul National de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici si Mijlocii, in numele si in contul statului, este irevocabila, neconditionata si expresa, conform reglementarilor Bancii Nationale a Romaniei.

In acelasi sens, prin Ordinul ministrului finantelor publice nr. 3029 din 28.12.2011 – privind stabilirea nivelului comisionului de gestiune a garantiilor acordate de Fondul National de Garantare a Creditelor pentru intreprinderile Mici si Mijlocii S.A. – IFN, in numele si in contul statului roman, in cadrul Programului privind cresterea calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor, pentru semestrul I al anului 2012 a fost aprobat comisionul de gestiune a garantiilor acordate la nivelul de 0,75% pe an, calculat la soldul finantarii garantate.